Отличительной особенностью неотделимых улучшений является то, что они не могут быть удалены без нанесения ущерба имуществу, полученному по договору аренды. К неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, демонтаж и все работы, выполняемые в процессе завершения строительства. Они являются неотъемлемой частью объекта аренды и переходят к арендодателю без права выкупа по истечении срока аренды.
Эти улучшения всегда находятся в собственности арендодателя. Арендодатель соглашается на эти улучшения, если считает расходы разумными и необходимыми.
— Принять имущество при измененных обстоятельствах и компенсировать арендатору понесенные расходы,
— Принять имущество в измененных обстоятельствах, не перекладывая расходы на арендатора.
В этом случае в договоре (дополнительных соглашениях к Конвенции) должно быть четко указано какие именно работы должны быть проведены, стоимость неотделимых улучшений, а также должен быть четко определен характер компенсации (полная или частичная).
Если арендодатель не соглашается на произведенные им улучшения, арендодатель вправе потребовать возврата объекта в первоначальное состояние или принять объект с улучшениями без компенсации.
Если арендодатель возвращает арендодателю стоимость неотделимых улучшений, сумма возмещения признается в качестве выручки от реализации арендатора. Эта сумма выручки может быть уменьшена на сумму затрат, произведенных на создание неотделимых улучшений (собственными силами или с помощью подрядчика).
Кредитор амортизирует эти капитальные вложения посредством начисления амортизации. Заимодавец получает экономическую выгоду и является налогоплательщиком.
Если арендодатель соглашается, но не возвращает стоимость неотделимых улучшений, арендатор начисляет амортизацию в течение срока действия договора. В бухгалтерском учете арендатора неотделимые улучшения рассматриваются как отдельный объект основных средств до тех пор, пока они не будут оплачены в соответствии с договором аренды. В этом случае арендатор уже является налогоплательщиком на имущество.
Передача этих капитальных вложений арендатору признается свободной продажей, если арендодатель не дает своего согласия и не компенсирует стоимость неотделимых улучшений. За счет собственных средств или участия в аренде арендатор должен потребовать от арендодателя соответствующую сумму НДС. Налоговой базой в этом случае является рыночная стоимость неотделимых улучшений.
Рассмотрим практический пример. На момент приобретения неделимые улучшения полностью использованы (это может быть досрочное расторжение договора и возврат арендованного имущества арендодателю). Арендодатель соглашается, но не оплачивает неквалифицируемые улучшения.
Стоимость неотделимых улучшений учитывается на счете 01.
В рамках счетов создаются следующие записи.
Д-т 08. 04 К-т 60 — отражены затраты на неотделимые улучшения, связанные с переводом арендованного имущества в режим, пригодный для эксплуатации.
В бухгалтерском учете срок амортизации равен сроку действия договора аренды.
Амортизация перестает начисляться со следующего дня после сдачи арендованного имущества в аренду (или окончания срока аренды без возврата).
В налоговом учете срок амортизации определяется исходя из регистратора основного средства, включенного в амортизационную группу, установленную постановлением Правительства РФ. 1 января 2002 года.
При расторжении договора и возврате арендатором арендованного имущества арендодателю арендатор возвращает неотделимые улучшения. Их стоимость должна быть отражена в акте приема-передачи арендованного имущества и сопровождаться копией основного документа на неотделимые улучшения.
Неотъемлемая часть капитальных вложений учитывается только в составе прочих расходов. В налоговом учете они не признаются в качестве расходов.
Временные споры «закрываются», а стоимость отложенных налоговых требований исключается.
Автор статьи: а: Ирина Казмирчук
Понравилась статья? Подпишитесь на нашу рассылку!
Как арендатору учесть отделимые улучшения
Как ООО «ОСНО» (арендатор) может объяснить подъем ворот и установку ворот на БП и НУ? Собственник согласился на выполнение задания, но не возмещает стоимость работ.
Ответ
По вопросу о том, как ООО (арендатор) должно рассматривать ворота с подъемными механизмами и установку ворот на БУ и НУ. Арендодатель согласился с задачей, но стоимость работ себе не вернет.
Если улучшения не могут быть отделены без вреда для имущества, эти улучшения являются неотделимыми.
Эти улучшения являются отделимыми, если портал может быть демонтирован без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 Закона РФ).
Отделимые улучшения. По общему правилу, отделимые улучшения считаются собственностью арендатора. Гражданский кодекс не обязывает арендодателя возмещать арендатору стоимость съемных улучшений, если это специально не предусмотрено договором аренды. Об этом говорится в пункте 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.
Для целей бухгалтерского учета съемные улучшения учитываются на основании стоимостных критериев, указанных в учетной политике:
— включают во внеоборотные активы,
— исключают их как временный объект.
Если отделимые улучшения отвечают требованиям для принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, то они формируют первоначальную стоимость объекта и включаются в состав основных средств (срок 6 СЭД 26/2020, срок 12 СЭД 6/2020). Создайте акт по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1Б, форме № 7 или оформленный самостоятельно. Откройте индивидуальные инвентарные карточки по форме № ОС-6. Зарегистрируйте для учета:
Требование 08 Кредит 07 (10, 23, 25, 60, 76, 70) — признаны расходы, связанные с производством арендованных площадей,
Заявление 01 Кредит 08 — съемные улучшения приняты к учету в качестве основных средств.
Срок полезного использования определяется исходя из периода, в течение которого предполагается использовать съемные улучшения. Если организация не намерена использовать улучшения после истечения срока аренды, она ограничивает срок полезного использования съемных улучшений в договоре аренды (МСФО (IAS) 6/2020, период 9). Начисление амортизации должно быть отражено в бухгалтерских проводках.
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 02 — начислена амортизация съемных улучшений.
Если стоимость съемных улучшений ниже лимита стоимости основного средства, то стоимость съемных улучшений должна быть списана по первоначальной стоимости (п. 5 ПУР 6/2020; п. 3 ПУР 5/2019).
Однако неясно, следует ли признавать приобретение малоценных предметов через счет затрат или непосредственно на счете 90 «Продажи», поскольку это должно быть
1. интеграция в счет затрат. Первый вариант предполагает отражение стоимости малоценных предметов на обычном счете затрат. Здесь, если он выпущен для производства в течение периода применения PBE 5/01 — счета 20, 23, 25, он снимается с предприятия со счета 10. 26, 29 или 44.
Регистрация происходит следующим образом.
Заявление 20 (23, 25, 29) из 60 кредитов «малоценные основные средства» — малоценные основные средства приобретаются по стоимости текущего периода, а их единовременное списание отражается в учете.
Счет 90 кредитует 20 (23, 25, 29) малоценных «основных средств» — малоценные основные средства выбывают по стоимости текущего периода.
2. Счет 90 отражается немедленно. Проводки следующие.
Счет 90. 2. 60 — изображение кредита 60 — основные малоценные активы по стоимости текущего периода и их временная сумма Выбытие приобретение,
Что касается налогового учета, то при отсутствии компенсации со стороны арендодателя, отдельные улучшения в составе имущества арендатора должны нести ответственность.
Если на баланс снимаемые улучшения поступают как отдельный элемент имущества, то их стоимость снимается.
— Если через амортизацию полученное имущество может быть определено как амортизируемый актив (п. 1 ст. 256 НК РФ),
— если полученные объекты не отвечают признакам амортизируемого имущества в связи с включением в них стоимости материалов. Организации вправе самостоятельно определять порядок начисления амортизации по таким активам с учетом срока использования и других финансовых показателей. Например, единовременно или в равных долях за разные отчетные периоды (пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Неотделимые улучшения. Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в бухгалтерском учете как получение основных средств на сумму фактических затрат и начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (ст. 27 МТП 6/2020). Для целей бухгалтерского учета срок полезного использования неотделимых улучшений в течение договора аренды ограничен (п. 9 ПБУ 6/2020, п. 9):
Требование 08 Кредит 07 (10, 23, 25, 60, 76, 70.) — признаны расходы, связанные с производством неотделимых улучшений объекта аренды,
Пр. 01 Кредит 08 — неотделимые улучшения учтены в составе основных средств.
Амортизация отражается на счетах бухгалтерского учета.
Пункт 20 (25, 26, 44) Кредит 02 — начислена амортизация по неотделимым улучшениям.
Если стоимость неотделимых улучшений меньше лимита выявления основных средств, то эти основные малоценные предметы признаются в составе текущих расходов (ст. 5 ПБУ 6/2020). Порядок составления отчетности аналогичен учету отделимых улучшений, описанному в первой части ответа.
В налоговом учете ссудополучатель вправе амортизировать капитальные вложения, если неотделимые улучшения произведены с согласия ссудодателя, но ссудодатель не компенсирует затраты (подпункт 6 пункта 1 статьи 258, пункт 1 статьи 25 Кодекса). Такие вложения признаются амортизируемым имуществом независимо от стоимости (подпункт 4 пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса).
Ознакомьтесь с рекомендациями Системы Главбух о том, как заемщики должны учитывать отменяемые улучшения.