В последнее десятилетие Санкт-Петербург является одним из самых привлекательных городов для переезда. По разным оценкам, доля покупателей квартир в новостройках региона составляет от 30-40 % в зависимости от локации. SPBHOMES выяснил, какие предпочтения могут сделать иногородние покупатели, что поможет им сэкономить и как совершать сделки дистанционно.
Как выбрать место
Одним из первых шагов в поиске жилья является выбор местоположения. Санкт-Петербург разделен на 18 административных районов, каждый из которых по-своему уникален и имеет ряд преимуществ и недостатков. Для иногородних основная проблема рынка квартир в Санкт-Петербурге — это огромное количество информации, статистики и полярных мнений. То, что хорошо для петербуржца, может показаться диким для приезжего. Обратное тоже верно. Например, ежедневное перемещение от одного до полутора часов, чтобы добраться до работы из сельского города, может стать настоящим испытанием на первых порах. Другой вопрос — наличие необходимой инфраструктуры. Детские сады, школы, поликлиники, магазины, транспорт — есть ли они в шаговой доступности? Нужен ли вам район с многолетней историей, или же рынок ориентирован на будущее, и подходит ли вам строящийся район? Подробную оценку можно найти здесь. Следующий момент — требования к самим квартирам. Какие меры необходимы? Если это основная недвижимость, то какие условия будут комфортными? Нужна ли отделка? И важно ли, чтобы это был год постройки вторичной недвижимости? И, пожалуй, самый важный момент — цена. Средняя стоимость 1 кв. м. В Санкт-Петербурге в июне 2019 года составляет 113 000 рублей за новостройку и 121 000 рублей за готовый дом. Конечно, стоит ориентироваться на общую информацию, хотя нужно понимать, что показатель стоимости варьируется в зависимости от района и категории комфортности. Также на сайте есть рейтинги цен по районам. Советы, как купить квартиру в Санкт-Петербурге и не ошибиться
Все своими глазами
Рынки сбыта не могут предложить такого разнообразия. Собственники часто не встречаются с покупателями в таких районах. Да и основные дефекты квартиры, не говоря уже об общем состоянии здания, фасада и будущих соседей, по-прежнему легко скрыть, если сделать фото и видео.
Приятным бонусом для покупателей, не имеющих постоянной регистрации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, станут скидки от производителей (их предлагают «ЛСР», «Полис Групп» и «Лидер Групп»). Обычно их размер не превышает 30-50 000 000 рублей, но их можно удвоить и суммировать с другими дисконтными предложениями компании, если выбрать правильное время и принять участие в акции.
Купить квартиру в Санкт-Петербурге дистанционно
В условиях всеобщей цифровизации и погони за покупателями строительные компании импортируют новые инструменты и сервисы. С 2019 года KVS демонстрирует потенциал удаленной непосредственной недвижимости. Компания «Полис Групп» начала использовать систему блокчейн для регистрации сделок.
Электронный супермаркет включает в себя несколько этапов.
Весь процесс можно завершить за несколько часов, не выходя из дома.
Однако есть один важный момент, на который следует обратить внимание. Для подтверждения и регистрации договора покупатель должен иметь специальную усиленную электронную подпись (УЭП). Ее необходимо получить заранее на КПП «Госуслуги».
Пройдите полную проверку личности:
Если покупатель состоит в браке, супруг или супруга должны иметь тот же UKEP.
Если вы покупаете квартиру в Санкт-Петербурге с помощью ипотеки, вам необходимо получить предварительное одобрение на ипотеку. Если вы планируете воспользоваться услугами крупного банка, это можно сделать в любом местном отделении. После оформления всей документации сотрудник отправляет пакет документов на проверку в Санкт-Петербург. При положительном ответе можно смело приступать к поиску жилья.
К сожалению, банки, не имеющие филиалов в Санкт-Петербурге, не могут выдавать здесь ипотечные кредиты на рынке жилья.
Контроль платежеспособности клиента осуществляется по месту регистрации, выдачи кредита на рынке.
Взаимная сверка возможна как по реквизитам производителя, так и по банковскому кредиту.
Не выезжая в Санкт-Петербург, вы можете купить средства, не пользуясь специальными онлайн-сервисами, а с помощью агента. С помощью брокера выполняются все те же действия, но это отнимает много времени и требует дополнительных услуг.
Этот способ связан с определенными опасностями. SPBHOMES.RU не рекомендует доверять выбор квартиры и совершение дистанционной сделки неизвестным лицам. Как минимум, следует попросить выслать вам копию документа, удостоверяющего личность, и справку с места работы.
В целом дистанционный рынок в Санкт-Петербурге не представляет сложности. Главное — быть внимательным и внимательно читать документацию.
Трудности выбора квартиры на петербургской вторичке
Проблемы обычно возникают при высоком уровне отбора и размытых критериях. И в первую очередь с этими трудностями сталкиваются нерезиденты, покупающие жилье на вторичном рынке в Санкт-Петербурге.
Санкт-Петербург — очень красивый город, культурная столица и мегаполис. В нем 18 районов (если говорить об агрессии, то к ним стоит добавить еще и Всеволожский район Ленинградской области), 72 станции метро и более 70 000 квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. Каждая квартира имеет свои особенности, оттенки, минусы, плюсы, а иногда и ловушки. И первая трудность, с которой сталкиваются покупатели, не являющиеся постоянными жителями, — это море информации, которой легко владеть без должной подготовки.
Желания и возможности
Мой вопрос: «Какую квартиру вы хотите купить?» Часто слышу: «Мне нужна квартира рядом с метро», — рассказывает Евгения Богданова, заместитель директора филиальной сети «Александр-Индвижимость». — Я уточняю: «Что?». — В ответ — тишина. Потому что мы находимся рядом как минимум с одним из них. Потом объявляют бюджет, и становится ясно, что шансы оказаться рядом с метро не так уж велики.
Надежда и возможность часто не совпадают. К сожалению, большинство жителей других регионов имеют совершенно нереальное представление о том, что можно купить в Петербурге, и о ценах на квартиры. Сидя дома в интернете, они в первую очередь смотрят на самые дешевые варианты. Однако они не понимают, что эти самые дешевые варианты настолько низки, что они не могут позволить себе жить в этих квартирах.
Основная проблема граждан, не имеющих постоянного места жительства, при выборе недвижимости в Санкт-Петербурге — нехватка времени, — говорит Дмитрий Сегельский, генеральный директор агентства недвижимости на Беновой. — У приезжих граждан нет времени на бесконечные осмотры объектов. Как правило, выбор недвижимости происходит в рамках праздника. Да, можно поискать объекты в интернете до приезда, но, как показывает практика, эта тактика годится только для того, чтобы как-то определить район поиска.
И, конечно, невозможно договориться о просмотре 10 объектов за неделю до приезда, так как это означало бы, что брокеру придется решать, какие объекты искать, а какие нет. Как показывает брокерская практика, в одном и том же районе ценовой категории в один день можно посмотреть три-четыре варианта.
«Живых денег стало мало»: в Петербурге меняется вторичный рынок жилья
Согласно отчету регионального управления Росреестра, в апреле 2024 года на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга было зарегистрировано 8 260 сделок по покупке и обмену жилья. Активность рынка в прошлом месяце превысила результат марта (7 499 сделок). Несмотря на то, что с начала года количество сделок увеличилось (4 950 в январе и 6 569 в феврале), апрельский результат значительно ниже прошлогоднего. . По словам брокеров, покупатели приспосабливаются к высокому уровню процентных ставок по ипотеке, но предпочитают наиболее экономичный вариант и ведут агрессивные переговоры, вынуждая продавцов снижать цены. В январе 2024 года рынок достиг минимальной критической точки. Это означало, что все возможности купить квартиру с низкой ипотекой исчерпаны. Рынок перешел в новую фазу. Там уровень ипотеки на рынке составляет 16-17 %. В тот момент казалось, что рынок выстоит, но по мере того, как люди постепенно адаптировались, объем сделок по обмену цепочек начал расти. Максим Ельцов, генеральный директор компании «Пиа-Недвижимость», пояснил, что «люди, которые продают однушки, покупают двушки, люди, которые продают двухкомнатные, покупают трехкомнатные».
Клиенты уже привыкли к новым ипотечным ставкам и понимают, что в ближайшее время они вряд ли изменятся. Размер дополнительных платежей не так важен для «отрасли» с очень небольшими объемами», — говорит вице-президент „Юнион“. Президент Союза брокеров Санкт-Петербурга и Ленинграда Валерий Виноградов.
Этот год будет «точно таким же» с точки зрения спроса на вторичном рынке. Количество сделок по итогам 2024 года будет на 15% меньше, чем в 2023 году», — говорит эксперт. По итогам прошлого года «Рослист» зафиксировал 1157 000 сделок на вторичном рынке в Санкт-Петербурге. Это на 38 % больше, чем в 2022 году.
Как купить квартиру после отказа от льготной ипотеки без адреса
В настоящее время в Петербурге действуют всего две программы льготной ипотеки — для IT-специалистов и обновленная семейная ипотека. На первый вариант раньше приходилось всего 7,5% кредитов с государственной поддержкой (6% от общего числа ипотечных новостроек), подсчитали в «Доме.РФ». В настоящее время выдача «информационных» ипотечных кредитов приостановлена в связи с банковскими ограничениями.
Что касается семейной ипотеки, то на нее приходится менее 40 % льготных кредитов (32 % от всех кредитов на рынке «первого жилья»). Обновленная программа доступна семьям с несовершеннолетними детьми в возрасте до шести лет (включительно) или с несовершеннолетним ребенком-инвалидом. Кредиты предоставляются по процентной ставке от 6 % (некоторые банки предлагают). Первый взнос обусловлен необходимостью заработать не менее 20 % от стоимости жилья (на эти цели можно использовать материнский капитал). Максимальная сумма кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области (а также Москвы и Подмосковья) — 12 миллионов рублей. Взять можно на срок от 1 до 30 лет.
Во всех остальных случаях, когда средств на покупку квартиры не хватает, петербуржцам приходится брать кредит по рыночной ставке, которая на данный момент составляет около 20%. Эксперты сходятся во мнении, что в итоге спрос на ипотеку в целом значительно снизится, и прогнозы расходятся лишь в уровне этого снижения — по разным оценкам, оно составит от 20 до 50 процентов.
Тем не менее, власти намерены внимательно отнестись к ситуации и, возможно, адаптировать условия к выгодным ипотечным кредитам. Об этом заявил вице-премьер Мараткунарин во время визита в УФА. Однако изменения будут реализованы не раньше осени.
По данным агентства недвижимости «Невский Простор», с июня 2023 года новостройки от «квадратных метров» в Петербурге подорожали на 17,4 % (104 % за пять лет), достигнув 268,6 000 рублей. Цена квадратного метра на «вторичном» рынке за год выросла на 9,4 % до 210 000 рублей (рост за пять лет — 75,9 %).
Сейчас цены немного снизились, но это не значит, что такая тенденция сохранится надолго. Застройщики ищут позитивные способы удержать интерес покупателей и предлагают различные бонусы, допы и подарки. Например, беспроцентная рассрочка может стать сильным стимулом для потенциальных покупателей. Это помогает поддерживать стабильность цен».
Что используют производители для привлечения покупателей
Среди инструментов, которые производители могут использовать для поддержки продаж, — кюветы, субсидированные процентные ставки и рассрочка платежа.
Такая рассрочка подходит и тем, кто быстро выплачивает кредит. Она может быть процентной (гораздо ниже, чем при ипотечном кредитовании) или процентной. Оформляется на этапе строительства, в большинстве случаев минуя банк и заключая договор с производителем. Рассрочка может включать в себя два платежа — первоначальный и окончательный — или разбиваться на серии платежей. В большинстве случаев все деньги за квартиру должны быть выплачены после сдачи дома в эксплуатацию (либо собственными средствами, либо путем получения кредита).
При оплате в рассрочку нужно очень внимательно читать договор. Обратите внимание на цену после первого взноса, условия оплаты и момент, когда покупатель становится владельцем дома. На скидку рассчитывать не стоит, поскольку такой вид оплаты несет определенные риски для производителя. Кроме того, объявленная фиксированная цена будет несколько выше, чем ипотечный кредит. Однако в конечном итоге затраты покупателя все равно будут меньше, если учесть ипотеку», — говорит Галкин.
Что касается процентных ставок по субсидиям, то здесь принципиальных изменений нет. Производитель договаривается с банком о выплатах по банковским процентам. В большинстве случаев за свой счет продавец вшивает в квартиру сцену. В этом случае хорошим вариантом является рефинансирование ипотеки с более низкой процентной ставкой. Основной риск — невозможность продать потраченное жилье из-за низких цен на такие предложения на вторичном рынке.
Грозит ли покупке новостроек переизбыток инвестиций?
Анализируя данные Единой информационной системы по строительству крыш (ЕИССК) на начало второго полугодия 2024 года, редакция «РБК-Индивижимость» поставила Санкт-Петербург на десятое место по количеству непроданных квартир в новостройках. 16 среди крупных регионов. Отметим, что в Северной столице этот показатель равен 64 %. Антирекордсменами стали Серябинский район (78 %, Басколтстан (74 %) и Краснодарский край (73 %).
Читайте также.
Говорить о том, что рынок перевернулся, сейчас нет оснований, — говорит Виктор Галкин. — Понятно, что производители активизировали выпуск объектов в связи с энтузиазмом на пороге благоприятного завершения ипотеки, но в целом сокращают выпуск новых тендеров на рынок». В то же время, если смотреть на ситуацию шире, то тактика подрядчиков, действующих в настоящее время как в Петербурге, так и в Ленинграде, более или менее понятна. С одной стороны, усиленное сокращение притока (предложения) в районы, где квартиры стоят почти в два раза дешевле, чем в городе, чтобы не снижать цены в данный момент. С другой стороны, есть работа на перспективу, выражающаяся в перераспределении инвестиций в недвижимые земли за чертой города, где в дальнейшем будет происходить основное строительство».
В то же время Смольный, судя по всему, внимательно следит за ситуацией. В частности, на прошлой неделе Градостроительный совет отказался утвердить планы некоторых производителей. В частности, были отклонены планы, предусматривающие изменение режима земель с «земель сельскохозяйственного назначения» на «многоэтажную жилую застройку» (в районе Шафировского проспекта — ЛСР). По мере роста этажности зданий (такие проекты, как Васильевский — ЛСР, Юнтолово, Северная Долина — Главстро й-СПб, Пушкин — ГК «Эталон»).
Снимать жилье в городе на Неве стало дороже. Как объясняют эксперты, петербуржцы теперь предпочитают снимать квартиру на длительный срок, чтобы купить жилье или решить какую-то проблему.
Анализ показывает, что спрос на аренду жилья превышает традиционные летние показатели. Обычно в Петербурге активность арендаторов приближается к сентябрю, когда начинается учебный год», — констатирует Виктор Галин.
Причем такая ситуация характерна не только для северной столицы, но и для других крупных городов. По данным сервиса «ЦИАН Аналитика», стоимость аренды типовой спальной перегородки с середины июня выросла на 3 %. При этом в Санкт-Петербурге цены растут быстрее, чем в других крупных городах. Аренда жилья стала дороже на 6 % (в Москве этот показатель составил 5 %). В основном это связано с недостатком предложения на рынке, в том числе из-за перераспределения собственников при посуточной аренде.