Брокеры по недвижимости могут завершить сделку по продаже квартиры покупателю. Эксперты могут подсказать, когда это необходимо, а когда лучше отказаться от подписания.
Предварительный договор — это документ, который обязывает стороны подписать основной договор позже. Если впоследствии продавец или покупатель попытается отказаться от сделки, его могут заставить договариваться через суд. В этом заключается основное отличие предварительного договора от договора аванса или предоплаты.
Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении продавца, так и в отношении объекта недвижимости, который продавец будет продавать покупателю после будущего приобретения, — говорит Светлана Краснова, руководитель юридической службы «Инком-Индивижимость». Краснова говорит.
Вопрос о заключении подобных договоров при покупке жилья в новостройке обычно возникает в «переходный период» — когда дом уже построен, но еще не зарегистрирован в земельной книге. Подрядчик еще не имеет права оформлять договор распределения, но и не может заключить основной договор купли-продажи, так как объект не находится в собственности», — говорит Светлана из организации „Домель“.
На вторичном рынке такие договоры расторгаются, когда есть необходимость отложить сделку на некоторое время, но вложить силы и средства в ее подготовку. Например, если продавец вынужден выехать на сделку из-за границы, ему придется заниматься восстановлением документов или оформлять наследство. «У покупателя есть деньги для рынка, но они лежат в банке и он хочет подождать, пока закончится первоначальный взнос, чтобы избежать начисления процентов», — говорит Овчинникова.
На практике предварительные договоры купли-продажи используются редко, чаще стороны ограничиваются движением вперед. Брокер не помнит вынужденного случая заключения договора сторонами после попытки расторжения предварительного договора — покупатель не хочет судиться и продолжает соглашаться, в принципе, на возврат задатка в двойном размере (это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, который таковым является). ‘Иногда покупатели находят товар, который оказывается гораздо выгоднее, чем на рынке, даже если учесть потерю аванса. А иногда продажа становится невыгодной, и продавец отказывается от основного договора», — говорит Овчинникова.
Считается, что размер преддоговорного задатка должен составлять 10 % от стоимости покупки. Однако в Москве, например, из-за высоких цен на недвижимость это огромная сумма, и, как правило, вносят только 100-200 тысяч рублей. Я видела только одно место, где 10% было выплачено в рамках заранее оговоренных условий», — вспоминает Овчинникова.
Условия на рынке недвижимости также ограничивают использование пре-агентства. В последние годы львиная доля сделок совершается с использованием ипотеки. Это означает, что в сделке есть третья сторона — банк может не одобрить выдачу кредита или покупку части квартиры. Если эти риски не продуманы до подписания сделки, виноват либо продавец, либо покупатель.
В текущей финансовой ситуации брокер не составляет предварительного соглашения — ситуация непредсказуема, а риски для обеих сторон еще больше. По словам брокера, если возникнет серьезная ситуация, преддоговор не поможет добиться основной сделки — стороны могут прибегнуть к силе.
Если речь все же идет о предварительной продаже, включите в договор как можно больше деталей. Основной договор купли-продажи должен быть фактически повторен. «Предварительный договор должен заключаться в том виде, который указан в основном договоре». Если вы предоставляете доверителю обязательную нотариальную форму (например, при продаже доли в праве собственности), резерв должен быть нотариально заверен», — говорит Краснова. По возможности опишите объект недвижимости, даже если он находится на стадии строительства. Укажите цену дома. Если в предварительном договоре не указан срок действия основного договора, основной договор должен быть заключен в течение одного года. В суд может быть подан иск об обязании другой стороны заключить договор в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.