Как оформить жильё на своё имя: возможные варианты у юриста

Перед сделкой получите актуальную выписку из земельного кадастра; этот документ подтверждает полномочия продавца, выявляет залоги и служит основой для нотариального акта.

Выберите договор, который лучше всего подходит для конкретного случая: договор купли-продажи для рыночных приобретений, договор дарения для передачи в рамках близкой семьи или принятие завещания, если действуют правила наследования. За каждый документ взимается государственная пошлина в размере 2 000 для физических лиц, а Единый реестр рассматривает заявки в течение семи рабочих дней на бумаге или пяти — через цифровой портал.

Обеспечьте оплату с помощью условного депонирования или аккредитива, чтобы защитить обе стороны, пока реестр обновляет титул. Банки обычно хранят средства до 60 дней, освобождая их только после того, как регистратор подтвердит нового владельца в письменном виде.

Наконец, посетите многофункциональный центр обслуживания с нотариальным актом, удостоверением личности и квитанцией об оплате пошлины; сотрудник выдаст номер для отслеживания. Как только появится статус «запись завершена», заберите обновленную выписку — эта запись служит доказательством права собственности при оформлении ипотеки, страховки и последующих сделок.

Как зарегистрировать недвижимость на свое имя: Юридические варианты

Подайте документы о передаче или купчей в Земельный кадастр в течение 30 дней после закрытия сделки; эта запись закрепляет право собственности и предотвращает последующие обременения. Привлеките солиситора исключительно для нотариального заверения — онлайн-подача возможна только после засвидетельствования подписей.

Маршрут покупки— подпишите нотариально заверенный договор купли-продажи фригольда, получите сертификат Tax Clearance Certificate, заплатите провинциальный налог на передачу земли (по шкале Онтарио: 0,5 % с первых 55 000 канадских долларов, повышается до 2,5 % свыше 2 млн канадских долларов), затем подайте форму ONLT-1 через Teraview. Реестр выдает титульный PIN-код в течение двух рабочих дней.

Маршрут дарения— оформите договор дарения у комиссара по присяге, приложите две независимые оценки, подтверждающие справедливую рыночную стоимость, и урегулируйте любые обязательства дарителя по приросту капитала. Подайте договор вместе с аффидевитом на налог на передачу земли, чтобы воспользоваться ставкой 0 %, действующей между супругами.

Наследственный путь— после того как суд Probate Court выдаст свидетельство о назначении, подайте заявление о передаче наследства после смерти, форма 1a, и заплатите сбор за запись CAD 109. Актив переходит к бенефициару без уплаты налогов, если он являлся основным местом жительства покойного.

Трастовый маршрут— составьте Декларацию голого траста с указанием бенефициара и доверительного управляющего, зарегистрируйте любое освобождение от NRST и запишите передачу; отсутствие декларации по налогу на неиспользованное жилье до 30 апреля влечет за собой штраф в размере не менее CAD 5 000.

Сохраняйте оригиналы документов с печатями и платежные квитанции в течение семи лет; аудиторы часто запрашивают их во время выборочных проверок соблюдения законодательства.

Выбор между договором дарения и договором купли-продажи

При передаче имущества в рамках близкого круга семьи, когда не происходит обмена денежными средствами, оформляйте договор дарения; он предполагает более низкий гербовый сбор (обычно 2 %-4 % от рыночной стоимости) и отсутствие подоходного налога для дарителя, если получатель подпадает под категорию родственников, определенную в разделе 56(2) Закона о подоходном налоге.

Договор купли-продажи подходит для сделок на расстоянии вытянутой руки: он обеспечивает четкое денежное подтверждение, упрощает будущее кредитование и предотвращает последующие споры об оценке. Ожидайте гербовый сбор в размере 5 %-7 % и регистрационный сбор в размере около 1 %, начисляемый на большую из объявленных цен или круговую ставку.

Налоговые последствия различны. Договор дарения не влечет за собой прироста капитала для дарителя, но приводит к восстановлению стоимостной основы бенефициара до суммы приобретения дарителя; поэтому любая будущая продажа может привести к увеличению прироста капитала. По договору купли-продажи продавец сразу же выплачивает прирост капитала, позволяя покупателю принять полную стоимость покупки в качестве базы затрат.

Возможность отмены также имеет значение. Договоры дарения, как правило, не подлежат отмене, за исключением случаев принуждения или мошенничества, в то время как договор купли-продажи может содержать положения о расторжении до момента регистрации. Если необходимо сохранить контроль или обеспечить рассрочку платежей, отдайте предпочтение договору купли-продажи.

Сроки и бумажная волокита: оба документа требуют оформления на несудебной гербовой бумаге, подписей двух свидетелей и регистрации в офисе субрегистратора в течение четырех месяцев. Договоры дарения часто подвергаются более строгому контролю в отношении намерений дарителя, поэтому приложите доказательства родственных отношений и справку от врача о состоянии здоровья для пожилых дарителей.

Привлеките квалифицированного юриста, чтобы привести документ в соответствие со специфическими для штата графиками пошлин и разработать положения об освобождении от ответственности, защищающие нового правообладателя от обременений, связанных с наследством.

Подготовка обязательной документации по передаче права собственности

Начните с получения действительного свидетельства о праве собственности от предыдущего владельца, например, зарегистрированного акта или судебного решения, подтверждающего право собственности. Без этого документа регистрационные органы могут сразу отклонить заявление о передаче.

Убедитесь, что проект документа о передаче — будь то дарение, продажа, обмен или отказ — напечатан на соответствующей несудебной гербовой бумаге и оценен в соответствии с местным законодательством о гербовом сборе.

Прохождение процедур наследования с адвокатом

Немедленно запросите заверенную копию свидетельства о смерти умершего владельца и получите нотариально заверенную выписку из реестра муниципальной собственности в течение пяти рабочих дней, чтобы обеспечить себе приоритетное право на наследство.

• Составьте досье наследника: последнее завещание, кодициляры, брачный контракт, свидетельства о рождении, подтверждающие родство, и все предыдущие акты передачи. Отсутствующие оригиналы следует заменить дубликатами, выданными судом.
• В течение шести месяцев подайте заявление о завещании в региональный суд суррогатного права; приложите к нему досье и оплатите установленный законом сбор (0,6 % от налогооблагаемой стоимости имущества, в Онтарио он составляет не более 6 000 канадских долларов).
• Обратитесь к юристу с просьбой подать ходатайство о выдаче «сертификата о назначении доверительного управляющего имуществом», чтобы разрешить распределение активов; типичный срок рассмотрения — от 8 до 12 недель.
• В течение периода ожидания поручите адвокату разместить уведомление о кредиторе в газете Ontario Gazette на 30 дней, чтобы ограничить будущие претензии.
• После получения сертификата подпишите акт передачи (форма ONLW 001) у уполномоченного по присяге; адвокат подает его в электронном виде в ONLAND вместе с аффидевитом о передаче и аффидевитами о налоге на передачу земли.
• Оплатите запрос на освобождение от налога на передачу земли, если собственность переходит к супругу; в противном случае заплатите провинциальную ставку (до 2,5 % свыше 2 млн канадских долларов) плюс любой муниципальный налог.
• Зарегистрируйте новое право собственности в системе e-Terra; подтверждение регистрации поступает в течение 48 часов, после чего можно обновить титульное страхование.

Отслеживайте каждый срок в общем графике с адвокатом; штрафы за несвоевременную подачу документов о завещании начинаются с 200 канадских долларов плюс 0,5 % в месяц на неуплаченный налог на управление имуществом.

Оформление освобождения от ипотеки перед передачей

Запросите у кредитора официальное заявление о погашении задолженности, чтобы подтвердить остаток долга и проценты по нему.

Основные действия

1. Подайте письменный запрос на погашение не позднее чем за десять банковских дней до предполагаемой даты закрытия сделки; укажите номер кредита, предполагаемую дату закрытия сделки и контактные данные поверенного по закрытию сделки.
2. Убедитесь, что в письме о погашении указан адрес для перевода средств и подтверждена сумма до даты закрытия плюс три буферных дня, чтобы избежать остаточных процентов.
3. Организуйте банковский перевод со счета эскроу в день закрытия; сохраните номер справки ФРС в качестве доказательства расчетов.
4. Получите от кредитора выписку из закладной (Release of Mortgage/Deed of Trust) в течение двух рабочих дней после получения средств; во многих штатах за задержку свыше 30 дней полагается штраф.
5. Незамедлительно зарегистрируйте выписку в реестре актов — предпочтительно в электронном виде, чтобы устранить зарегистрированное залоговое право до оформления гарантийного акта на покупателя или бенефициара.

Советы по соблюдению

• Проверьте тарифы на регистрацию в округе и возможность электронной записи; обычно тарифы варьируются в пределах 26-40 долларов США.
• Убедитесь, что выписка включает правильное юридическое описание недвижимости и ссылку на оригинальную закладную книгу и страницу, чтобы регистратор не отклонил ее.
• Обеспечьте обновленный поиск титула после регистрации; наличие чистого сертификата является обязательным для большинства титульных страховщиков, чтобы выдать полис без исключений.
• Если кредитор использует систему MERS, получите и зарегистрируйте «MERS Assignment of Release» одновременно, чтобы избежать разрывов в цепочке правового титула.
• Сохраняйте зарегистрированную выписку и свидетельство о праве собственности в файле сделки в течение как минимум семи лет, чтобы удовлетворить требования аудита.

Выполнение этих шагов устраняет риск залога, ускоряет выдачу титульного полиса и предотвращает споры после закрытия сделки.

Точный расчет налогов и сборов при передаче прав собственности

Получите актуальные таблицы провинциальных и муниципальных ставок с веб-сайта налогового органа в тот же день, когда составляете договор передачи; устаревшие скобки влекут за собой штрафы за переоценку.

Шаг 1 — Определите базу для оценки

Используйте большую из двух величин: покупной цены или оценочной рыночной стоимости. Письмо об оценке справедливой рыночной стоимости от аккредитованного дипломированного оценщика стоит примерно 350-500 канадских долларов и защищает сделку от корректировок в ходе аудита.

Шаг 2 — Точное применение многоуровневых ставок

Налог на передачу земли в Онтарио:

— 0,5 % на первые 55 000 канадских долларов; — 1 % на следующие 195 000 канадских долларов; — 1,5 % на следующие 150 000 канадских долларов; — 2 % на 400 001-2 000 000 канадских долларов; — 2,5 % свыше 2 000 000 канадских долларов.

Пример: транзакция на сумму 750 000 канадских долларов стоит 11 475 канадских долларов (0,5 % 55 k 1 % 195 k 1,5 % 150 k 2 % 350 k). В Торонто эти уровни повторяют муниципальную надбавку, удваивая ее до 22 950 канадских долларов.

Налог на передачу собственности в Британской Колумбии — 1 % на первые 200 000 канадских долларов, 2 % на 200 001-2 000 000 канадских долларов, 3 % на сумму свыше 2 000 000 канадских долларов — составляет 12 500 канадских долларов при эквивалентной покупке на 750 000 канадских долларов.

Зарегистрируйтесь в электронном виде: Плата за электронную регистрацию в ServiceOntario — CAD 78 за документ; в B.C. Land Title Office — CAD 113. При необходимости добавьте расходы на проведение титульного поиска (CAD 30) и подачу документов на разрядку ипотеки в провинции (CAD 71).

Расходы на профессиональные услуги: гонорар адвоката по недвижимости CAD 750-1 500 плюс HST. Пакеты с фиксированной ставкой, включающие поиск, регистрацию и одну выписку, обычно снижают общую стоимость на 10-15 %.

Передача имущества родственникам или супругам может иметь право на освобождение от уплаты налога; подайте одновременно с этим соответствующее заявление, чтобы предотвратить начисление процентов.

Проверьте таблицы ставок еще раз утром при закрытии сделки и перечислите деньги по телеграфу до подачи реестра, чтобы избежать ежедневного начисления процентов в размере 6 % на невыплаченные остатки.

Планирование и посещение нотариальной подписи

Записывайтесь на прием к нотариусу сразу после утверждения окончательного проекта договора; постарайтесь назначить дату не позднее чем за пять рабочих дней до закрытия сделки, чтобы оставить время для внесения исправлений.

При выборе нотариальной фирмы убедитесь, что она имеет действующее назначение в соответствии с Законом о нотариате Онтарио и застраховала свою ответственность на сумму не менее 1 млн канадских долларов; запросите номер сертификата в письменном виде.

Подготовьте досье: удостоверение личности с фотографией, выданное правительством, подтверждение SIN, оформленный договор купли-продажи, проект аффидавита налога на передачу земли, счет за муниципальный налог на участок и банковский проект, покрывающий остаток суммы плюс плата за электронную регистрацию в размере 80 канадских долларов (CAD 80).

Дистанционное оформление разрешено согласно Постановлению Онтарио 431/20; при использовании видеоконференции убедитесь, что подписант и нотариус ведут непрерывную аудиовизуальную запись, а на каждой странице стоит уникальный штамп с инициалами, созданный на платформе нотариуса.

Прибудьте на 10 минут раньше; подпишите синими чернилами все оригиналы; потребуйте, чтобы нотариус поставил печать на первой странице и парафировал каждую последующую страницу; перед уходом получите две заверенные копии — они понадобятся в земельном кадастре и залогодержателю.

Немедленно отправьте отсканированный подписанный акт по электронной почте специалисту по сделкам с недвижимостью; регистрация по закону в Теравьеве обычно занимает менее двух часов; следите за реестром посылок, чтобы подтвердить, что статус PIN изменился на «Передано» в тот же день.

Храните оригинал в огнестойком сейфе в течение как минимум 10 лет, поскольку в течение этого срока в соответствии со статьей  9 Закона о реформе земельной регистрации могут быть направлены аудиторские запросы.

Регистрация договора в Земельном кадастре

Подайте подписанный акт в Земельный кадастр для официальной регистрации. Убедитесь, что к нему приложены все необходимые документы, включая удостоверение личности и любые дополнительные формы, запрашиваемые регистрационной службой. Убедитесь, что документ оформлен надлежащим образом, подписан и нотариально заверен до его подачи.

После представления реестр проверит документ на соответствие местным нормам. Если документ принят, он будет официально зарегистрирован, и будет произведено обновление титула. Этот шаг формализует передачу права собственности и обеспечивает публичную регистрацию сделки.

Необходимые документы

Как правило, вам понадобятся оригинал акта, документы, удостоверяющие личность, и заполненная регистрационная форма. В некоторых юрисдикциях также может потребоваться справка об уплате всех применимых налогов и сборов. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы, чтобы избежать задержек.

Регистрационные сборы

Будьте готовы оплатить регистрационные сборы. Эти сборы могут варьироваться в зависимости от юрисдикции и стоимости недвижимости. Заранее уточните точную сумму в Управлении земельного кадастра, чтобы избежать сбоев в процессе.

Обновление муниципальных записей и счетов по налогу на недвижимость

После перехода права собственности сообщите об этом в местное муниципальное управление. Это обеспечит обновление счета налога на недвижимость на имя нового владельца. Посетите муниципальное налоговое управление или обновите информацию в Интернете, если это возможно. Подготовьте копию акта и свидетельства о переходе права собственности для проверки.

После того как муниципальное управление зарегистрирует изменения, счет налога на недвижимость будет переназначен. Помните, что налоговые начисления периодически обновляются, поэтому необходимо следить за первым налоговым счетом после передачи права собственности. Если возникнут какие-либо расхождения, обратитесь в налоговый орган за разъяснениями или дополнительными корректировками.

Убедитесь, что все предыдущие задолженности погашены до того, как новый владелец возьмет на себя ответственность за уплату налогов. Любые неоплаченные налоги, связанные с недвижимостью, до их погашения будут привязаны к собственности, а не к человеку.